停工楼房烂尾风险应对_天天微头条

近几年，烂尾楼频出，停工则有可能无法按时交房，而延期交房的结局极有可能是烂尾。广东东莞某楼盘停工三个月，开发商并未给出明确的答复及复工的时间，业主们忧心忡忡。据相关部门回应，本次停工是由于施工单位与劳务单位存在商务纠纷导致的，相关部门正在积极协商解决二者的纠纷，等到原劳务单位退场后即可复工复产。

与此同时，相关部门表示：“该项目的销售情况良好，全盘总套数949套，已售535套，监管账户内有足够资金可满足项目施工。”并且，该项目在复工复产后，相关部门会将该项目列为重点监管对象，加强施工过程监管力度，确保按时保质交房。但是根据业主反馈，目前仍未复工。

【资料图】

笔者曾分析过楼房烂尾的原因，主要有以下几种：

1、资金问题。 开发商资金断裂或者开发商转移预售资金，都会引发该项目的资金问题。根据我国现行的商品房预售制度，业主缴纳的房款是远高于开发商的建设成本的，如果开发商不存在转移预售资金的情况，那么房屋烂尾的概率是极低的。因为预售房款必须放到专门的预售资金监管账户中接受监管，只能用于这个项目开发建设，在项目完全竣工之前不能挪作他用。

2、违规建设。 少部分的楼房烂尾与开发商违规施工，被相关部门责令停工、处罚或者无法通过规划验收有直接的关系。

3、股东打架。 有些楼房烂尾并不是因为没钱，而是股东内部在成本分担、利益分割等产生了分歧，导致实际操盘的“项目公司”陷入停滞状态，无法继续施工。

4、开发商的违规成本过低。 任何一个烂尾楼，开发商都是违约的一方，并且开往往伴随着其他违法违规行为。但不论是立法层次上，还是执法层次上，开发商的楼盘烂尾，其所承受的成本都不高。

根据东莞市相关部门的回复，该楼盘停工三个月的原因有可能是上述原因中的第三个，即施工方内部出现了分歧和纠纷，导致工人无法继续施工，但是也不排除仍存在其他原因。目前来看，该项目的施工时间较为充裕，距离约定的交房日期还有将近18个月，相关部门仍在积极协调推动复工。

与此同时，笔者也十分能够理解诸位业主的心情，虽然还没到约定的交房日期，但是停工的时间越长，烂尾的风险也就越大。因此，笔者建议业主们现阶段可以重点关注以下内容：

一、核实首付款是否打进了监管账户。 业主要在第一时间核实之前付的首付款到底有没有打该项目的预售资金监管账户上。资金监管账户不是开发商随意一个银行账户都可以，只能是这个项目的专门的预售资金监管账户。按照相关规定，开发商收取期房的房款必须使用监管账户。在大部分城市的商品房买卖合同的范本里，一般都有监管账户的相关约定。对于少部分没有约定监管账户的，业主们可以直接去住建部门查。

二、核实银行是否将贷款放进监管账户。 业主们可以看下银行按揭贷款合同，贷款合同通常会明确约定开发商的收款账户。如果合同中约定的账户不是监管账户，那么实际操作中，银行基本上不会把钱打到监管账户上。有些情况下，即使合同中有约定监管账户，银行也不一定按照约定的监管账户去放贷。所以，保险起见，业主们需要去贷款银行核实。一般而言，银行会在放贷后给一个放贷记录证明，或者其他的书面材料。这个材料上会体现开发商的收款账户。如果没有给，业主们也可以直接找银行核实。

三、核实银行是否在主体封顶后放贷。 根据我国相关规定，对于住宅，只有在房屋所在楼栋的主体封顶后才可以放贷，否则属于违规放贷。如果不知道放贷是在什么时间，可以参考第一次还贷的时间。毕竟，只有放贷后才会开始还贷。

四、盯紧监管账户内的预售资金。 通过政府信息公开申请、查询自己银行流水等方式查清楚该项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有预售资金。如果后续开发商存在转移资金的迹象，业主们可以尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。如果相关部门没有在规定的时间内履行职责，业主们可以提起相应的行政诉讼，促进其履行职责，进而给开发商施加压力，促进复工。

五、核查开发商是否已经被执行。 业主们可以去中国执行信息网输入开发商的全称，看一下它是否有被执行的记录，是否已经被列入了失信名单。

六、积极协商，促使相关部门保交楼。 保交楼政策下，促使相关部门充分发挥协商、监管作用，推动开发商复工复产，保质保量按时交房，让业主有房可住。

七、提起相关违法查处。 此阶段，业主们可以充分运用信息公开，进一步挖掘开发商的违法违规点，视情况提起相关的违法查处。对于开发商存在的违法违规行为不要犹豫和拖沓，业主睁一只眼闭一只眼的后果有可能是房屋无法通过规划验收，从而无法交房。即使交了房，由于没有通过规划验收，也无法办理房产证。

现阶段，还未到合同约定的交房日期，因此还不能完全按照延期交房、烂尾楼的案件进行处理。但停工并不是一个良好的信号，大家仍然要积极关注，如果业主们自查以上内容时发现问题，问题越多风险越大，一旦问题比较严重，则需要尽快采取进一步措施。

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